ダイジェスト プノンペン東部ニューエリア2018|世界のブロガー 香港ニュースタンダードクラブ

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アジア最大のチャンス カンボジアプノンペン東部ニューエリア不動産
今、どうしてカンボジアが注目されているのか?そこには大きな理由があります。
それは、過去に類を見ないほどの高度成長を遂げようとしているからです。
GDPは年平均7%前後で推移していて、平均年齢は、1945年〜60年の日本水準であることから経済発展の原資となるからです。
労働人口×投資金流入=カンボジア経済発展の要因
豊富な労働人口 
GDPは年間平均7%前後で推移しています。
国外の企業を誘致して、雇用創出を行っているため、国力が上がってきています。
こうして国力が上がると同時に、物価も上がり、特に土地価格が上昇します。
このような背景を見ると、これから伸びる国ということがわかります。

経済特区

平均年齢24歳というチカラ 
カンボジアの平均年齢は24歳という若さです。
彼らは「もっと良くなりたい」「良い暮らしがしたい」
そういった向上心があるため勤勉に働きます。
そして、まだ低賃金であるため、海外からの企業がどんどん進出して来ています。
このサイクルがカンボジア経済を押し上げているのです。
*経済特区の昼休みの様子

グラフ

戦後の日本と同じ状況
平均年齢が24歳という、若い世代が多く意欲的に働いています。これは1945年〜60年の日本水準であるため高度成長期目前といえます。
50代以上の人が少ないのは、1975年〜79年まで行われたポルポト派によるものです。
今後は、20代以下の人たちが今後のカンボジアを支える人材となります。
近年、多くのカンボジア人が仕事を求めて地方からプノンペンに集まってきているので、プノンペンの人口はこの10年間で90万人から140万人以上に増加。
そのため、産業の拡大、インフラの整備など拡大を急いでいる状態です。
最大の成長要因は海外からの投資
特に中国からの莫大な投資が発展の原動力になっています。 
ODAによるインフラ設備、企業からの不動産開発・・・。
日本を始め多くの国、企業からも投資、支援金は入っていますが、特にダントツなのが中国からの資金です。
道路・橋・鉄道・不動産・衛星・金融・空港移転計画など、あらゆる分野に投資をしています。
その中でも、やはり道路や橋の建設による効果が高く、地価格を押し上げています。
参考までに、日本、韓国、シンガポール他の国も支援、投資をしています。
開発が進むプノンペン
開発が進むプノンペン
プノンペンには、沢山のビルが建ち並び初め、都市化が進んでいます。
多くの企業が進出していますし、それに伴いビルの建設、街の開発のため街は大きく変わり始めています。
街の至る所で開発工事が進み、街全体が近代化していく様子がわかります。
また、これからも多くの開発計画が決まっています。

開発が進む街プノンペン市内

ここから本題です。
首都プノンペン拡大を目的とした都市開発計画
政府の計画によるとプノンペン中心地から最大半径25キロ圏内を開発していく計画があります。
そのため既にプノンペン都内の地価は上昇していますが、これから開発がかかる東部ニューエリアはまだこれからです。
今、最も注目されようとしているエリアはこの東部ニューエリアです。

東部ニューエリア

東部ニューエリア

特に注目するべきところは首都プノンペンの東部ニューエリア
注目するポイントは、その開発計画内容です。
この東部エリアは、メコン川の対岸にあるためアクセスが悪く、開発が遅れていました。
そのため広大な土地があり、政府はそこを開発地域としました。
既に、土地を整地して道路を広げ、街創りが着々と進んでいます。

そして、今秋にプノンペンと繋がる橋の建設がスタートします。
橋が完成すると都市開発が加速されます。

既に橋の建設が決まっているのが3箇所あります。
プノンペンとのアクセスが便利になると、このエリアはプノンペンの副都心的な位置付けになります。

東部ニューエリア開発計画内容

・環状線の開通 国道・トレイン 内・中・外環状線の開通(道路幅30メートル)

・経済特区誘致による雇用拡大(既に稼働 現在2万人が働いている。)

・都市の開発
特に中流層以下を対象にした住宅開発や商業施設の開発。
プノンペンの不動産が高騰しているため上流層の人しか不動産を買うことができない状態にあります。
今後、開発が進むにつれてまだ上がると思われます。
そこで、このエリアは中流層以下の国民が働き、家を買える街となるため、多くの国民が集中してくる可能性があります。

もともと半径15キロ圏内の開発であったところが25キロ圏内まで拡大されました。
そうなると、都心に近い方が地価が上がることになります。

候補9号地

東部ニューエリア 購入地 候補9号地
購入地は、候補9号地となります。
画像の緑色の部分です。
この場所は、右上の経済特区からの国道と内環状線(30m幅)が交わる交差点付近です。
反対側の土地は、既に住宅開発が進んでおり、更に、西に進むと橋につきあたります。この橋は、今年の11月から工事が始まる予定です。
内環状線舗装工事の様子
内環状線の舗装工事の様子です。
徐々に舗装されている行く様子がわかります。
内環状線は30m幅になり、植え込みは中央分離帯となります。

内環

東部ニューエリア経済特区の様子
この経済特区では、約2万人の人が働いています。
昼休みになると、大勢の人たちが工場から出てきて休憩時間を過ごしています。
お昼時に何度か訪れていますが、少しづつ工場も増え、人も増えています。
これからこの付近に住む人たち向けの住宅や生活インフラも準備されつつ有ります。

経済特区お昼の様子

経済特区お昼の様子2

経済特区お昼の様子3

東部ニューエリア案件の戦略
現在、プノンペン都内の不動産は上昇してきています。
現在、計画されている開発が進むと更に上がると見ています。
そのように発展していく首都と、これから開発されていくエリアが、橋や国道で繋がれば、東部ニューエリアはプノンペン都内の不動産価格に近づいていくことになります。

それこそが、今回の案件の戦略です。
この東部ニューエリアは、アクセスが不便なため開発が遅れていました。
そのため土地価格もまだ安く、プノンペン都内に比べて何十分の1程度の土地価格でした。
*現在は、まだ10分の1、20分の1程度です。

しかし、開発段階に入り、中国や他国の支援や投資により橋の建設が決まりました。
現在、4箇所の橋が架かることになっています。
そこに環状線、線路が敷かれるので、更に開発が進みます。

既に経済特区も稼働して、多くの人が働いています。
その人たちは何時間もかけてプノンペン郊外から働きにきています。
そういう人たちが、このエリアに定住すると当然、人口が増えます。
アクセスが便利になり、人口が増えると必然的に街が出てきます。

首都圏から数分でアクセスできるようになる東部ニューエリアは、プノンペンに比べ敷地の広い家を建てることができたり、近代的な街づくりが進むことになります。

このように見ていくと、東部ニューエリアの土地価格は、まだ上がる前の段階と言えます。
どうして土地なのか?土地に投資している理由
今回の案件の戦略は「土地を保有して値上がりした時点で売却する」という極めて簡単なスキームです。

海外不動産の場合、コンドミディアムなどを買い、賃貸収入を得るスキームがありますが、カンボジアはまだそういうスキームに適していません。
不動産投資を行う場合、注意しておかなければいけないことは「どういう出口戦略なのか?」という点です。
また、その国より賃貸物件で収益を得るのか?
土地の値上がりを待ってキャピタルゲインを狙うか?という点です。
その点をはっきり理解しておかないといけません。

他、参考までに関係してくる要員としては、
・人口 
・開発計画
・所得 
・政治  
・etc...
そういった面を考慮して投資をしないと、地価が上がらない、賃貸がつかないといった問題になりかねません。

そのようなあらゆる面から考慮した結果、土地を買い、地価が上がれば売却するというスキームが最も適していると判断しました。
当グループでは、2017年からこの東部ニューエリアの土地に投資をしています。
本来、数ヘクタール単位での購入ですがグループでスキームを組むことで、少量から参加できるようにしています。
詳しくはお問い合わせ下さい。

場所拡大表示

購入場所と付近の計画
購入場所は、候補9号地となります。
・内環状線沿いに位置します。
・経済特区から内環状線と交わる交差点のすぐ近くです。
・内環状線の先に、大型開発が行われ、そこにチャイナタウンができます。(ガーデンシティ計画2200ヘクタール)
・プノンペンと繋がる橋の近くです。
・道路を挟んで反対側では、既に住宅開発が進んでいます。
・都心から9.5キロという近距離です。
カンボジアは王国ですので、王宮(都心)に近い方が好まれます。
また、今回の計画では最大25キロ圏内まで広がるため比較的に都心寄りになります。

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