プノンペン東部ニューエリア メルマガ バックナンバー|スタンレー・よっしー

香港ニュースタンダードクラブ
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6、スタンレー・よっしーの特集メルマガ「アジアの奇跡カンボジア」
第6話 先行者利益を狙える カンボジア

1、「先行者利益を狙える カンボジア」
2011年、プノンペンに証券市場がオープンしました。
それを知り、僕はカンボジアに将来性を感じました。
当時、「今のうちに仕込めばいずれ上がり先行者利益を狙える」と思っていました。
2019年現在、あの時考えたことは当たっていたことがわかりました。

それは、2018年下半期、プノンペン証券取引所の投資家が、
上半期に比べ2倍になったからです。
まだまだ上場企業は少ないものの取引量は上がっています。

さて、僕がカンボジアに行き始めたのが2014年です。
株を買いに行ったのでははなく土地を見に行きました。
それは、プノンペンの開発情報が入ったからです。

そして、その時に聞いた計画が「マスタープラン」でした。
これは、カンボジア経済を底上げするために、
プノンペンの機能を拡大するものでした。
プノンペンを中心とした近郊エリアを開発するという計画です。

そこで出てきたのが「東部エリアが開発される」という計画でした。
プノンペン市内と内環状線、外環状線で繋がりアクセスが向上すると同時に、経済特区に企業を増加させ、そこで働く人たち向けの住宅開発や
商業地開発が行われるという内容です。

しかし、当時は半信半疑でした。
そのため本当にその計画が実行されるか様子を見ていました。
ここで僕は、時間がかかるプロジェクトなので、
急ぐことはないと思ったからです。
そこからマメにプノンペンへ渡り、様子を見ていました。

そして年々、プノンペンの街は変わりました。
同時に、東部ニューエリアの工事も進み始めました。

2017年には、経済特区でも企業が増え、2万人以上の人が働いていました。
国道や環状線も舗装されつつあり住宅開発の看板が立っています。

そういう光景を確認して、ようやく投資をしようと思ったのです。
つまり、ある程度の確証を得て、先行者利益が狙えると判断しました。

本当は、2014年から投資をしていればよかったのですが、
慎重な性格のため様子を見ていたわけです。

そして、2018年3月プノンペン側と東部ニューエリア側とをつなぐ、
1本目の橋が中国からの支援により建設されると発表がありました。
着工は2019年になりました。
時期は発表されていませんが、これを機会に工事が更に本格化されることになります。

2、どうやって先行者利益を狙うのか?
中国人やインド人のように未開の地へ行かなくても狙えます。
僕なりの考えとしては、以下の内容がポイントになります。

今回、カンボジアの件を例えますと・・・

・政府主導のマスタープランによる経済の底上げというビジョンがある。
・2年〜3年間に渡り実行されてきて尚且つ、良い方向へ見直しされている。
・開発地の具体的な情報が事前に入手できる。
・人口構成比がピラミッド型になっている。
・一般的に成長していくと評価されている。
・中国というメイン支援国が莫大な支援をしている。
・日本、シンガポール、韓国などの国々が支援をしている。
 特に日本はJICAによる橋の建設や港の建設が計画されている。

・日本企業が進出している:イオン、東横イン、ホテルオークラなど
・世界のホテルチェーンが進出している。
・高級車のディーラーが増えている。
・日本の金融機関が進出している。
(日本の銀行が現地金融機関の大株主)
・親日である。
・法的に整ってきている。
・国の格付けがB2以上である。
・世界銀行や国連が前向きな評価をしている。
まだまだありますが、こんな感じです。

こういう条件が整って、初めて投資を行います。
こういった基準を探していくと、投資するべき国は見えてきます。

プノンペンの場合は、まだ成長期に入ったばかりです。
なので、先行者利益を狙える範囲なのです。
5、スタンレー・よっしーの特集メルマガ「アジアの奇跡カンボジア」
第5話 東部ニューエリアの可能性とチャンス

まず、東部ニューエリアの場所についてですが、
プノンペンの横に流れるメコン川を挟み、東側対岸に位置します。

広大な土地であるものの、アクセスの不便さと、
雨季には水はけが悪いため開発が遅れていました。

しかし、マスタープランにより、このエリアは新たに開発が始まっています。

さて、どんな風に開発されるのかといいますと・・・
一言でいうと、プノンペンの副都心的な存在になります。

プノンペンには、
官庁、金融機関、企業本社などの心臓的な部分が集中しています。

東部ニューエリアには、主に実体経済を支える企業、工場、
そこで働く労働層の人が集まります。

既に、経済特区が作られ多くの企業や工場が動いています。
現在、そこで2万人以上の人が働いています。

工場も増えつつあり、同時に人口も増えてきています。
そして、そこで働く人たちが生活する住宅地などの開発も進みつつあります。

開発のため、地元のデベロッパーや企業をはじめとして、
中国、シンガポール、韓国企業が開発のための土地を確保しています。

更に、大きなポイントは、アクセスが改善されることです。

現在の交通手段としては、船で渡らないといけません。
渡るときは車ごと船に乗り渡ります。
実際に乗ってしまうと約10分程度ですが、いちいち不便ですし
混んでしまうこともあります。

しかし、近い将来、4箇所に橋が架けられる計画があります。
この計画は2018年に公式に発表されました。
内環状線、中環状線、外環状線としてプノンペンと繋がります。
道路の幅は30mの国道、公共交通機関が開通する予定です。

こうなると首都プノンペンとは、わずか20分程度で行き来できてしまいます。

さて、ここからです。
僕がこの話を聞いたのが、2014年でした。
その時は、橋の建設費用はどこが負担するのか決まっていませんでしたが、
2018年3月に中国が負担することに決まりました。
それ以外の2、3、4号橋については、どれかを日本も参加することも決まっています。

今、何もない土地に、道ができて、人々が暮らし、街ができる。
そうなると必然的に土地価格は上がります。

ちなみに、プノンペンの土地価格ですが、
安くても1平米1500ドル、高くて6000ドルです。(16万円〜65万円程)
(エリアにより異なる)

それに比べ、東部ニューエリアは、
安くて1平米90ドル、高くて400ドルです。(1万円〜4万5千円程度)
この差は、10分の1、20分の1どころではありません。

世界的に見ても、今回はまたとないチャンスです。
土地の高いプノンペンと国道で20分くらいで行き来できてしまうエリア、
必然的にプノンペンの土地価格に近づくことは目に見ています。
4、スタンレー・よっしーの特集メルマガ「アジアの奇跡カンボジア」
第4話 プノンペン及び近郊エリアの状況

IMFや国連の統計によると、
カンボジアの労働人口は2045年まで増え続け、
総人口は2075年まで増え続けると発表しています。

現在、2019年ですから、
今後26年間に渡り労働人口が増え続けることになります。
特に首都であるプノンペンに集中してきます。
そうなると不動産も上がることはわかっています。

人口が増加するということは、自然に増えるのではありません。
当然、政府の政策があってのことです。
それがマスタープランです。

このマスタープランの都市開発内容をもう少し詳しく話すと、
プノンペンの王宮を中心とした近郊エリア最大30キロ圏内を開発して、
副都心化を行い、内環状線、中環状線、外環状線で繋ぎ、
現在の首都を拡大します。

既に始まった近郊エリアの開発
北部:2000ヘクタール(20000平米)規模の大きな都市開発が行われています。
この敷地内の4分の1がチャイナタウンになります。
他、国立競技場、テーマパーク、商業施設、レジデンス、学校など。
完全な街が作られていっています。

南部:プノンペンから通じるフン・セン道路(国道)が大きく改装され、
INGシティ開発が行われています。ここにはイオン3号店が出店されます。
現在、開発が進んでおり、この近くにアジア最大の新空港ができる予定です。

西部:物流拠点が設けられ、そこで働く人たち向けの開発も行われます。

東部:既に経済特区が設けられて、2万人以上の人が働いています。
今後、ここの人口は増えてくるため住宅開発も始まっています。
ただ、このエリアはメコン川の対岸にあり、まだ橋がなくアクセスが不便なため、
開発がやや遅れています。

土地の値上がりとしては、陸続きのエリアは既に上がってきていますが、
東部に関しては、まだ上がり始めたところですがまだまだです。
ここに橋が架かると、当然、土地価格は上がってきます。
橋の計画は4ヶ所となっています。

詳しくは下記のサイトをご覧下さい。
http://www.hknsc.asia/Cambodia23.html

今、プノンペンの土地価格は、1平米3000ドル〜8000ドルです。
東部エリアの土地価格は、10分の1、20分の1です。

ここが橋で繋がるとどうなるか?
今まで船で渡っていたのが車や電車で行けるとどうなるか?

普通に上がります。
土地価格は中心地に近づきます。
3、スタンレー・よっしーの特集メルマガ「アジアの奇跡カンボジア」
第3話 格付けが上がるとどうなるか?

ムーディーズ・2018年のカンボジアの格付けは「B2」です。
この格付けを上げるには、数々の条件をクリアにしなければなりません。
そのために、カンボジアは政府を挙げて頑張っている状態です。

格付けが上がればどうなるか?
大手機関投資家の投資基準の一つとして、国の格付けを判断目安にしています。
B3になると、今まで様子を見ていた機関投資家が参入してきます。
そうなると、今よりもお金が流れ込んで来ることになります。

するとあらゆる分野や産業が潤うことになります。
その一つが、不動産なのです。
不動産の価格は、その国の力を反映していますから、まだまだこれからです。

ちなみに、プノンペンのコンドミディアムは、1000万円くらいから買えます。
首都ですから安いですよね。
土地に関しては、少ない状態です。売りが出ていない感じですね。

これからのプノンペンは、人口が増加します。
それは既に始まっています。
2018年末より、中国からの移住受け入れを開始しています。
そのため北部では2000ヘクタールの開発が行われています。

このまま人口が増えるとどうなるか?
今よりも不動産価格は上昇するどころか、足らなくなります。

そこで、マスタープランなのです。
マスタープランの内容に、プノンペンを中心とした近郊エリアを開発する計画が有ります。
そのためプノンペンを中心に副都心が出来上がるのです。
ここについては、長くなるので次回にお話しします。

ありがとうございました。

参考までに、ムーディーズの判断コメントとしては・・・
今後の見通しは「安定的」としています。
好調なGDP成長の見通し、マクロ経済の安定、政府歳入強化に向けた努力等を評価しています。
GDPは、堅調な消費、外国直接投資、輸出の伸びに支えられて、2018年、2019年は7%程度の成長が見込まれます。
堅調な政府歳入に支えられて、インフラ、教育、公務員給与への支出を伸ばすことも可能となっており、政府債務についても問題ないと見ています。
中央銀行の努力による為替の安定と物価の安定もあって、外資の流入も順調で、
経済成長と対外収支の安定を支えています。

格付けを低くしている要因
金融システムリスク、政府機構の組織面の弱さ、低所得、政治情勢等があるとしています。
金融セクターの高度なドル化は、米ドルの増価や米ドル金利の上昇といった外的ショックに対する脆弱性の要因となっています。

また、経済基盤が特定の産業に偏っていることや、低所得もショック吸収能力を弱めていると懸念されます。
また、選挙に向けた政治状況は、外資の流入や外国援助に影響しかねない潜在的リスクとなっていると分析しています。

いずれにしても、成長段階に入っているので、あとは徐々に解決してくれれば良いです。
あまり急成長した場合、それなりのリスクもありますから、確実に成長して欲しいものです。
そうしている間に、買い増しできますからね。
2、スタンレー・よっしーの特集メルマガ「アジアの奇跡カンボジア」
第2話 発展のためのマスタープラン

発展に欠かせないのが、政府主導のマスタープランです。
今回は、カンボジア政府主導で実施されているマスタープランに関してのお話です。

マスタープランって、どんな計画のなのか?
簡単に言いますと、
先進国をモデルにした、国の発展構想を実現するためのものです。

その代表的な内容として・・・

・首都及び第二都市の近代化
プノンペンを始め第二都市の近代化による発展です。
特に、プノンペン及び近郊エリアの開発計画は、
東京をモデルしています。

・国民所得の底上げ
今後、増え続ける人口の就業率を高めることや、
産業を誘致することで国民の所得を増やす計画です。
そのために、経済特区を設け海外企業を誘致しています。

・インフラ設備の充実
交通網の舗装、拡大(高速、国道)と共に、公共交通機関の充実、
水道、電気といったライフラインの確保も含め開発が行われています。

地道な外交努力による結果、今では世界各国からの支援や投資が増え、
外国企業も増えているという状況です。

特に、プノンペンにおいては首都であるため、
今後、経済の中心地として発展をさせていて人口もどんどん増えています。

このようにして、国力の増加と共に国の価値が上がればどうなるのか?

それは国の格付けが上がることになります。
現在、カンボジアの格付けはB2ですが、これがB3になるとどうなるか?
おそらく、世界からの投資が増加することになります。
1、スタンレー・よっしーの特集メルマガ「アジアの奇跡カンボジア」
第1話 アジアの奇跡カンボジア

今回の特集は、
今、最も注目されているカンボジアを特集をさせて頂いています。
なぜ?カンボジアなのかと言いますと、
まだ先行者利益が狙えるからなのです。
そのポイントを数回に分けてお話しして行きますので、
ぜひ、ご覧下さい。

特集「アジアの奇跡 カンボジア」@高度成長期突入

現在、急成長をしているカンボジア。
特に、首都であるプノンペンは急成長をしています。

でも、なぜ急成長しているのか?
そこにはちゃんとした理由があります。

その理由ですが、まずは人口と増加率です。
平均年齢24歳という若さであるため綺麗なピラミッドを描いています。
そして、今後、人口は増加されていきます。
*カンボジア人だけではありません。

国連によると2045年まで労働人口が増えると統計が出ています。
総人口の増加については、2080年まで増えると言われています。
つまり、今後、50年以上消費が拡大されていくことになります。

現在、2019年ですから2045年まで26年間です。
それまであらゆる面での需要が拡大さえれていくことになります。
また、GDPも年々7%台で伸びてきています。

ここでポイントです。
人口の多くは、プノンペンに集中してきます。
しかし、現在のプノンペンでは追いつきません。

その現象はすでに始まっていて、
プノンペンの都市化と共に不動産は高騰しています。
主に、富裕層、外国人投資家、企業が購入しています。

そのため、まだまだ所得の低いカンボジアの労働層の人は、
プノンペンに家を買えなくなっています。

そこで、登場したのが「政府主導のマスタープラン」です。
このマスタープランの目的は、
カンボジア経済の底上げと、
自国の先進国化へ導くために創られた計画です。
統計によると、
2050年カンボジアは先進国の仲間入りを果たすと発表されています。
あと、約30年後の話です。
これって、戦後の日本と同じです。
それは今のカンボジアを見てもらえるとわかると思います。
スタンレー・よっしーのプレミアムメルマガ カンボジア投資特集

プノンペン東部ニューエリアの開発計画の内容
位置 プノンペン東側に流れるメコン川を挟んだエリア

開発内容 
経済特区を設置し、多くの企業を誘致する。
ビジネスセンター、商業施設、居住区等の街をつくる。
内環状線、外環状線等の交通網を充実させ、プノンペンとのアクセスを円滑にする。
国道、トレインなどを開通させ、公共の交通網を増やし交通弱者を減らす。

インフラ面では、現在、プノンペンの住人は300万人、出入りする車数は200万台以上あり、
今後も増加傾向にあるためプノンペン市及び近郊エリアの開発を行うことが決定しています。

既に、内環状線の工事は始まりつつあります。
内環状線自体は30メートル幅の大型道路になります。

このように都市機能を広げることで、雇用が増え国内経済が活性化することで成長していきます。

実体的には、プノンペンとつながることで、第二のプノンペンとなります。

この計画のスタートは、やはりカンボジア政府が、先進国化を目指したからだと思います。

ある研究機関の統計にて、興味深い結果が出ています。
詳しくは、後半のURLでご確認下さい。

その一部として、2050年「カンボジアが先進国の仲間入りを果たす」という結果が出ています。
今から約30年後くらいです。
このまま成長路線を進んでいくとすると、かつての日本もそうだったように、
1945年に終戦して、そこから約30年後の1970年代半ばあたりに先進国と呼ばれようなりました。

日本の場合は、戦争が終わったばかりで混乱の時期を経ての成長でしたが、
今回のカンボジアの場合は、1945年とは違い、情報、資金が流入しやすくなっていることや、
技術の進化で、建築もスピード化されていますので、実際は、もう少し早いかもしれません。
スタンレー・よっしーのプレミアムメルマガ カンボジア投資特集

近代化が進むプノンペン都内
発展しているプノンペン都内ですが、いったいどんな感じなのかと言いますと・・・。

沢山のビルが建ち並び初め、都市化が進んでいます。
街中では道路の舗装工事が行われ、街が近代化していく様子がわかります。

例えば、
ロイヤルパレス付近は、シャングリラグループなどの大手デベロッパーが開発を進めています。

イオン2号店は2018年夏にオープン予定です。

更に、今後の開発計画として、各国の資本によるビルや複合施設の建設が始まります。

前回のメルマガでもお話した通り、プノンペン市の地価は、1000u/1000ドル〜6000ドルですが、
今後、開発が進んでくるにつれて、今よりも上がってくる可能性は非常に高いです。

では、どんな開発が行われるのか?と言いますと・・・。

・ガーデンシティ計画 中国大手 LYCグループとCMIG(中国最大の投資会社)
これは、スタジアム、ホテル、ゴルフコース、アパートメント、コンドミディアムといった
近代都市を創り上げます。規模は、2000ヘクタールとなっており、東京ドームだと428個分です。

この敷地の中にチャイナタウンができます。
規模としては550ヘクタールですから鳥取砂丘とほぼ同じ。
東京ドームの117個分ということになります。ここは、内環状沿線上になります。
デベロッパーは当然、中国企業です。

・ツインタワー計画 マカオ投資企業
(ビジネス街、ホテル、国際会議場、ショッピングセンター他)
経済発展の象徴ともいえるツインタワー。
規模は、5ヘクタール。

・ダイヤモンド・アイランド計画 カナディアンバンク(カンボジア大手銀行)とOCIC(カンボジア大手デベロッパー)
総合リゾート施設
ここはメコン川と東部ニューエリアの中州の位置です。
既に、橋が架かっているため工事が始まっています。
規模は33ヘクタール。

他にも多くの開発が計画されています。
既に地価も上がった感がありますが、まだ上がるでしょう。

まぁ、プノンペン市内の地価が上がるということは、その付近の地価も上がることになります。

ポイントは、この都市計画はプノンペン ロイヤルパレスから半径10キロ圏内だということです。

そのような開発がまだまだ進むプノンペンと、東部ニューエリアが環状線(国道やトレイン)で繋がったらどうなるか?
当然、上がっていくでしょうね。
スタンレー・よっしーのプレミアムメルマガ カンボジア特集

カンボジアの可能性について
どうしてカンボジアなのか?
その理由は、これから成長していく要素が多くあるからです。

まず、人口ですが、平均年齢24歳という若い世代が多いのです。
彼らは、意欲的に働いています。
これは1945年〜60年の日本水準なのです。
もっと良くなりたい!という前向きで向上心を持った労働力が豊富です。

50代以上の人が少ないのは、1975年〜79年まで行われたポルポト派によるものです。
今後は、20代以下の人たちが今後のカンボジアを支える人材となります。
近年、多くのカンボジア人が仕事を求めて地方からプノンペンに集まってきているので、
プノンペンの人口はこの10年間で90万人から140万人以上に増加。
そのため、産業の拡大、インフラの整備など拡大を急いでいる状態です。

現在、政府を動かしている人は、30代〜40代の方が多いのですが、
彼らは、日本、アメリカ等に留学経験があり、先進国の生活を知っています。

安全で綺麗な街、便利で安く発達した交通網、綺麗な住居、
正当な賃金や法律で守られた労働環境等・・

日本人にとっては当たり前のことですが、彼らにとって安全で清潔な生活は理想なのです。

そうして、カンボジアを豊かな国にしたいということが、現在の思想になっています。

次に、GDPですが、年間平均7%前後で推移しています。
これは、なかなかの推移です。
それに伴い、最低賃金や物価も上がってきています。
最低賃金については、2012年の月額61ドルから、2013年以降急速に上昇しました。
2015年の最低賃金は月額128ドルと、過去3年で2倍になっています。

更に、2017年の最低賃金は月額153ドルと過去最高となっています。
カンボジア労働職業訓練省は縫製・製靴業に従事する労働者の最低賃金を、
月額140ドルから9.3%引き上げて153ドルにすると定めました。

賃金が上がるということは、物価も上がっていきます。
2014年 プノンペン市内にイオンモール1号店がオープンしました。
そして、2018年夏に2号店がオープンします。

以前、1号店に行きましたが、店内の雰囲気も売っている商品価格も日本と変わりません。
家族連れが多く、ほのぼのした風景でした。

イオン以外にも、日本でお馴染みの東横イン、ホテルオークラ等のホテルも進出しています。
もちろん日本企業以外に、中国資本が強いです。
大型開発は中国の割合が多くなっています。
こうして、どんどん都市化されているのです。
スタンレー・よっしーのプレミアムメルマガ カンボジア特集
アジア最後のチャンスと言われるカンボジアは、これから高度成長期に入ろうとしています。
今、どんな状況なのか?と話しますと・・・。
現在、プノンペン市の都市開発が進んできていて、それに伴い地価も上がってきています。

地域によりますが、一番安くて1u1000ドル、一番高くて1uあたり6000ドルとなっています。
今後の開発計画を考えるとまだ上がるでしょう。
僕が注目しているのが、プノンペン都ではなく、プノンペン東部の地域をニューエリアとして開発が進められているエリアです。
ここは、プノンペン都の機能を拡大するためのエリアです。

今の時点では、プノンペン都内の地価に比べて10分の1、20分の1という安値圏です。

東部ニューエリアの場所は、プノンペン市からメコン川を挟んだ対岸にある地域です。
ここは、政府の管理地で数年前までは何もありませんでした。

僕がこの計画を入手したのが2014年ですから、
その前からカンボジア政府による経済成長戦略計画は立てられていました。

計画の内容としては、プノンペン市中心地ロイヤルパレスより半径20キロ圏内を開発していくというもので、東部地域も範囲に入りました。
しかし、2017年開発範囲を半径30キロ圏内に拡大すると発表がありました。

そうして何もなかった土地がニューエリアとして都市開発されることになりました。

その手始めに、経済特区を創り、世界から多くの企業を誘致するという計画でしたが更に拡大されることになり計画そのものが進化しました。
経済特区は既に稼働しています。

また、プノンペン市内から東部ニューエリアに行くには、橋が一本しかなかったことや船を使わないと行けないため不便なところでした。

しかし、中国を始めとするODAにより橋の建設が決定し、内環状線や外環状線が開通されることも決まり、その沿線を公共交通機関(電車かモノレール)が開通することも決まりました。

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